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投资苏州酒店式公寓的N个美丽陷阱
作者:suzhou 日期:2010-2-19 21:15:30 人气:
酒店式公寓相对于普通消费者是一个较为陌生的投资领域,投资风险也就更大,特别是其中大部分都是由以前“烂尾楼”改造包装而成,很多隐藏的问题等到入住之后才会显山露水。尤其是销售方编织的高回报率的梦想,最后到底能不能实现? 某酒店式公寓售楼处销售人员介绍说,像50平米的房子,今年的租金大约在2、3千。这样的投资前景谁都会听着心动,但如此美丽的梦想谁又敢轻易承诺。面对诱惑最好还是多听听理性的分析。为此,我们采访了国家注册房地产经纪人黄强,他介绍,一般酒店式公寓的租金比普通的民宅高30%是比较正常的,比如石路地区50平方米左右的民宅,租金在1000块左右,而酒店式公寓在1300左右是比较合适的。 也就是说如果租金抬得太高,那么出租可能就不那么容易。而对于很多利用银行贷款来投资的购房者来说,只有顺利出租才能保证资金的正常流转。那么一套酒店式公寓需要达到多少租金才能正常地还贷呢?苏州房地产经纪人朱辉告诉记者说,40平米单价是6500每平米的酒店式公寓,另外还要要承担契税、物业维修基、银行贷款、物业管理费等,如果满租,租金收入必须在1386元,才不需要自己再掏钱去养这套房子,这样一个回报率是6.11%。 也就是说如果是50平米的房子,就要获得1700多元的月租金,你才能不继续追加资金去养房,而且这还没有包括你必须支付的所得税。并且前提还是全年满租,事实上据业内人士称能达到80%的租出率已经算是不错的了。更值得消费者关注的是你购买的公寓的使用年限还有多少? 国家注册房地产经纪人黄强介绍说,投资讲究一个汇报率,如果年回报率在6%,那么就是15到20年可以收回投资,由于有些是烂尾楼改造的,所以它已经减掉了很多年。而销售人员却说这是二手房,它的使用年限是到2043年,等拿到房子之后就剩下38年,但是如果到2043年还没有拆,只要交士地补偿金后还可以继续使用。 普通商品房的使用年限一般都是70年,因此作为消费者你投资的使用年限也酒店式公寓的得看仔细了。高级公寓往往以高品位的服务承诺和多样化的户型结构吸引着消费者的眼球,市场空间和价格潜力要比写字楼大得多,因此不少房产商不惜一切代价,变换各种花样,把一些写字楼冠以“商住”、“单身公寓”、“酒店式公寓”等新名词大打“擦边球”。其实,不论是冠以何种名称的公寓,确定其到底是不是住宅,尤其是到业主们办理产权证的时候,常常还会因为不能办住宅或者商住产权证,只能办非住宅产权证而引起纠纷。 酒店式公寓刚刚起步,对其中的内幕,购房者是知之甚少,容易步入陷阱。因此,更需要房产公司必以诚信为本,有一说一,在出售的时候就有关土地使用年限、各种规费、入户、办证等问题如实告知消费者。有业内人士称对于把用地性质为公建的建筑,设计成“商住”、“酒店式公寓”、“单身公寓”等一些变相居住性用房的现象。制订相应管理办法对此进行规范,已是当务之急。这里也要提醒消费者,要擦亮眼睛,别让“单身公寓”、“酒店式公寓”之类的噱头蒙住你的眼睛。
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